Состояние рынка многоэтажного строительства
Южного берега Крыма на конец 2007г.

Фрагмент маркетингового исследования компании «Крим консалтинг»

Сегодня еще весьма выгодными являются инвестиции в первичный рынок жилого многоэтажного строительства. Именно этот сегмент рынка прекрасно сочетает минимальные риски с относительно высоким уровнем доходности.

С начала 2006 г. спрос на квартиры вторичного рынка значительно снижается, рост их стоимости, в настоящее время, практически остановился. Исключение составляют лишь дома, расположенные непосредственно в Ялте у берега моря, так как новостройки в столь выгодных местах в городе возводить практически негде — нет свободной земли.

Значительное снижение спроса обусловлено интенсивным развитием первичного рынка, где объекты отвечают современным требованиям и стандартам качества, комфорта, безопасности, располагают развитой инфраструктурой. Где отсутствуют столь значительные контрасты социального статуса владельцев квартир.

Таким образом, вторичный рынок сейчас востребован преимущественно местными жителями.

В мае 2006 г. на заседании совета директоров Украинской строительной ассоциации была утверджена классификация жилья, над разработкой которой несколько лет работали ведущие эксперты отечественного рынка недвижимости. Согласно разработанной классификации жильё разделили на 5 классов:

• социальное жилье
• эконом
• бизнес
• премиум
• де-люкс

В настоящее время Большая Ялта в целом и Ялта в частности представляют собой грандиозную строительную площадку и строительство именно многоэтажных жилых объектов «премиум» и «бизнес» классов занимает ведущее место по рейтингу прибыльности бизнеса.

В результате проведенного исследования рынка, мы можем утверждать, что в Большой Ялте не строят жилые дома класса "социальное", и, лишь начинают строить "Deluxe".

SPA центр

На сегодня на территории всего Южного побережья сдан лишь один объект, который может соответствовать «де-люкс» классу – SPA центр, расположенный в Приморском парке, на набережной Ялты от компании застройщика – «Триумвират». На фоне столь малого предложения на рынке подобных объектов стоимость 1 кв.м. жилья в комплексе превышала 10 000 долл. США. Этому есть ряд причин: во-первых – месторасположение объекта: Приморский парк, первая линия (береговая полоса заканчивается в 40 метрах от здания и при открытых окнах в апартаментах слышен шум прибоя, во-вторых высокое качество строительства, используемых отделочных материалов. В-третьих – эксклюзивная инфраструктура высочайшего качества.

Но в настоящее время, ситуация, сложившаяся в этом сегменте рынка меняется, и сегодня, анализируя рынок, объекты «Deluxe» класса на побережье представлены в значительно большем объеме, естественно находящиеся в процессе строительства.

Самый низкий процент строительного рынка ЮБК на конец 2006 – начало 2007 гг. занимают объекты эконом класса. Они имеют и самый низкий процент роста общей площади объектов жилищного строительства на 2007-2008 гг. С нашей точки зрения, это обусловлено не только их низкой «рентабельностью», в сравнении с объектами «бизнес» и «премиум» классов, но и самым низким спросом у реальных покупателей. Эконом класс на территории Большой Ялты реализует лишь одна компания, в тоже время позиционирующая себя во всех сегментах рынка – «Консоль».

Исходя из комплексной характеристики состояния первичного рынка жилого многоэтажного строительства Ялты, которая была выполнена сотрудниками нашей компании в ходе исследования, с ориентировочными данными на 2007-2008 гг., а также учитывая высокий спрос, и прогнозируемый рост стоимости данного сегмента в ближайшие годы, следует охарактеризовать этот рынок как интенсивно развивающийся и, следовательно, перспективный для инвестирования, со всеми вытекающими для фирмы, решившей работать или уже работающей на нем благоприятными последствиями.

Однако, с течением времени, трудности с выбором территории под строительство жилых многоэтажных объектов, становятся актуальными – практическое отсутствие подобных земельных участков в центральной части Ялты заставляет застройщика смещаться в Массандру и Никиту, где еще есть единичные участки, и в направлении Большой Ялты, что сейчас и происходит, прежде всего, с объектами «премиум» и «бизнес» класса, в виду их высокой рентабельности, либо остается решать вопросы связанные с расселением жителей ветхих строений, не соответствующих стандартам, что влечет за собой дополнительные финансовые, социальные, психоэмоциональные и др. нагрузки, связанные с удовлетворением, как правило, необоснованно завышенных, иногда, просто абсурдных требований жильцов, а так же немалые трудности возникают в последующей работе с особенностями чиновничьего аппарата исполнительной службы города.

Тем не менее, тенденция неизбежна, белее того, целесообразна и рентабельна при эффективном и умелом ее использовании.

На следующей диаграмме показаны доли строительного рынка Южного Берега Крыма, занимаемые объектами разных классов на конец 2006г., выраженные в процентах.

Из диаграммы видно, что львиную долю рынка занимают объекты "бизнес-класса". Рост их объема за год составил 58%. Количество объектов «Премиум-класса» увеличилось на 50% по сравнению с данными прошлого года. "Эконом-класс", представлен лишь 4 объектами и занимает 10% всего рынка.

Покупатель

Покупатель первичного сегмента рынка 2006-2007 гг. – это неоднозначная личность, собравшая в себя выходцев из многих стран и национальностей.

На следующих диаграммах мы видим состав и соотношение покупателей

Бизнес и Премиум классов.

А – Бизнес класс Б – Премиум класс

Граждане России – это, прежде всего, жители Москвы, Урала, западной Сибири, реже Петербурга. Украинские покупатели – это, в основном, представители крупных промышленных областей: Киевской, Донецкой, Днепропетровской, Харьковской, Одесской и Запорожской. Именно эти категории покупателей формируют спрос.

Что касается дальнего зарубежья – большую активность в приобретении Крымской недвижимости проявляют жители: США, ОАЭ, Бельгии, Австрии, Германии, реже Италии и Японии.

Порядка 80% покупателей представленного сегмента рынка приобретают недвижимость в целях инвестиций, не для постоянного проживання. Наиболее востребованным является жилье бизнес и премиум классов, которое в течение последних двух лет подорожало в 1,7 – 2,3 раза и сейчас стоит<, в среднем, от 3,5–7 тыс. долл. США за кв.м.

Некоторые средние характеристики первичного рынка жилого

многоэтажного строительства г. Ялты на 1 квартал 2007 г.

Такая тенденция не осталась незамеченной застройщиками. В этом году Ялта переживает новый виток строительного бума. По словам главного архитектора города в 2007– 2008 гг. ожидается значительное увеличение объемов возводимой недвижимости. Если в прошлом году в эксплуатацию сдали порядка 40 тыс. кв. м, то уже в нынешнем сезоне эта цифра может увеличиться до 60–70 тыс. кв. м., согласно иных источников – до 100-110 тыс. кв.м. Принятый в конце 2006 г. генеральный план застройки Ялты предусматривает возведение до 2020 г. порядка 60 домов. В ближайшие три–четыре года будет реализовано не менее 15 проектов.

Оптимальный выбор

Представленный сегмент рынка недвижимости – это, вероятно, единственная категория объектов, где необходимость в привычных услугах риэлтора действительно отсутствует. По причине того, что на рынке работают известные, зарекомендовавшие себя строительные компании Турции, Украины, России, такие как: Эрбек, Артекс, Профессионал, Аэробуд, Консоль, имеющие собственные отделы продаж с офисными помещениями, для удобства клиентов расположенными как в Ялте, так и в Киеве, менеджеры которых владеют наиболее полной и достоверной информацией по объектам на каждый момент времени. И на наш взгляд, задача агентства недвижимости в данном случае заключается в том, чтобы среди столь многих строящихся объектов, помочь клиенту сделать оптимальные выбор, – найти объект, который в полной мере будет удовлетворять его ожидания, воплощая в жизнь его идеи.

Материал подготовила Фомина Наталья

маркетолог компании «Крим Консалтинг»

Примечание:

Ниже по соответствующим ссылкам мы разместили приложение к материалу, в котором представлены основные объекты многоэтажного строительства Южного берега Крыма «Эконом» «Бизнес» «Премиум» «Deluxe» классов с начала 2004 по конец 2007 гг. с иллюстрациями, их характеристиками, стоимостью жилья, а так же контактной информацией о компаниях, являющихся генеральными застройщиками/заказчиками объектов.

• Эконом
• Бизнес
• Премиум
• Deluxe